Đại biểu Lương Quốc Đoàn (Đoàn ĐBQH tỉnh An Giang) - Ủy viên Trung ương Đảng, Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam, Chủ tịch Ban Chấp hành Trung ương Hội Nông dân Việt Nam đề nghị cần bổ sung các quy định cụ thể về cơ chế giám sát nhằm tránh việc lạm quyền trong công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương. Ảnh: TQ

Cần bổ sung các quy định cụ thể về cơ chế giám sát nhằm tránh việc lạm quyền

Tham gia góp ý về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, đại biểu Lương Quốc Đoàn (Đoàn ĐBQH tỉnh An Giang) - Ủy viên Trung ương Đảng, Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam, Chủ tịch Ban Chấp hành Trung ương Hội Nông dân Việt Nam bày tỏ sự đồng tình với chủ trương của Trung ương về việc thể chế hóa, sửa đổi các luật để bảo đảm tính đồng bộ.

Tham gia đóng góp ý kiến vào định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, đại biểu Lương Quốc Đoàn cho biết, so với Luật Đất đai năm 2004 (bao gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất dự trữ phát triển), dự thảo lần này quy định thành: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng.

Theo đại biểu Lương Quốc Đoàn, việc áp dụng khái niệm "đất dự trữ phát triển" là không bao hàm hết các loại đất khác (ví dụ: núi đá, khu vực lòng hồ... vốn không có khả năng phát triển hay ảnh hưởng đến thủy lợi). Do đó, đại biểu đề nghị tiếp tục giữ khái niệm "đất chưa sử dụng" và giao Chính phủ quy định chi tiết loại đất này để đảm bảo tính cụ thể, tránh lãng phí nguồn lực đất đai tại các địa phương.

Về thẩm quyền quản lý nhà nước về đất đai (Điều 18), đại biểu cho rằng: Việc luật hóa Nghị định 69/2026/NĐ-CP tạo điều kiện thuận lợi cho các tỉnh, phù hợp với chủ trương phân cấp, phân quyền mạnh mẽ cho cấp tỉnh.

Đại biểu Lương Quốc Đoàn đề nghị cần bổ sung các quy định cụ thể về cơ chế giám sát nhằm tránh việc lạm quyền trong công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương.

Về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất (Điều 30), đại biểu Lương Quốc Đoàn khẳng định: Khoản 2 quy định "quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là căn cứ để phân bổ, khoanh vùng không gian sử dụng đất..." là chưa phù hợp. Bản chất quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất là hai khái niệm khác nhau:

Quy hoạch sử dụng đất: Mới có nhiệm vụ phân bổ, khoanh vùng không gian sử dụng đất theo mục đích.

Kế hoạch sử dụng đất: Là việc xác định chỉ tiêu sử dụng đất trong một khoảng thời gian nhất định (ngắn hạn).

Đại biểu đề nghị tách rõ hai khái niệm này tại Điều 30. Đồng thời, bổ sung quy định: Kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh phải là căn cứ để lập kế hoạch sử dụng đất khoáng sản nhằm đảm bảo tính chặt chẽ.

Về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (Điều 47), theo đại biểu Lương Quốc Đoàn, dự thảo mới chỉ quy định cụ thể về bồi thường, tái định cư; còn chính sách hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất cho người có đất bị thu hồi lại giao cho Chính phủ quy định. Thực tiễn cho thấy, khi thu hồi đất (đặc biệt là đất nông nghiệp), nếu không giải quyết tận gốc bài toán sinh kế thì người dân sẽ gặp rất nhiều khó khăn, nhất là những người đã hết tuổi lao động hoặc khu vực giáp ranh đô thị khó chuyển đổi nghề nghiệp.

Đại biểu Lương Quốc Đoàn đề nghị cần luật hóa trực tiếp các quy định về hỗ trợ sinh kế, tạo việc làm ngay trong dự thảo Luật (thay vì đưa vào văn bản hướng dẫn của Chính phủ), nhằm thể chế hóa đầy đủ quan điểm: Người dân sau khi bị thu hồi đất phải có chỗ ở và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Về thỏa thuận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án kinh tế - xã hội (Điều 124, Điều 127), đại biểu Lương Quốc Đoàn cho biết, dự thảo đã bỏ quy định bắt buộc đối với trường hợp thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Việc cho phép doanh nghiệp tự thỏa thuận trên mọi loại đất (bao gồm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp) dễ dẫn đến tình trạng gom đất, "đón đầu" quy hoạch và hạ tầng. Điều này gây thất thoát địa tô chênh lệch của Nhà nước, gây thiệt hại cho người dân trong vùng dự án và phát sinh tiêu cực.

Theo đó, đối với các dự án nhà ở thương mại, đại biểu đề nghị áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. Nguồn thu từ chênh lệch địa tô sẽ do Nhà nước điều tiết để tái đầu tư vào hạ tầng, tái định cư và hỗ trợ sinh kế cho người dân.

Đảm bảo tính khả thi và mang lại lợi nhuận hợp lý cho nhà đầu tư

Về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023, đại biểu góp ý cần bổ sung vào điểm a khoản 5 quy định: Giao UBND cấp tỉnh quy định mức thu, quản lý và sử dụng phí dịch vụ nhà ở, phí bảo trì cho phù hợp với tình hình thực tế từng địa phương (ví dụ: Hà Nội đã ban hành khung giá dịch vụ nhà chung cư tối đa 16.500 đồng/m²). Điều này giúp làm rõ trách nhiệm của chính quyền địa phương và tạo thuận lợi trong công tác quản lý.

Về thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đối với thiết kế mẫu (Điều 88), tại khoản 3 Điều 88 quy định: Công trình áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình đã được công bố thì được miễn/đơn giản hóa thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi.

Theo đại biểu, mặc dù kiến trúc tòa nhà dùng chung thiết kế mẫu, nhưng mỗi địa điểm xây dựng lại có nền địa chất khác nhau.

Để giải quyết vấn đề này, đại biểu Lương Quốc Đoàn đề nghị xem xét lại quy định này, bắt buộc phải thẩm định yếu tố địa chất và giải pháp kỹ thuật móng/hầm đối với từng công trình cụ thể để đảm bảo an toàn.

Về ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không dùng vốn nhà nước (Điều 68), dự thảo cho phép chủ đầu tư được dành một tỷ lệ diện tích đất/sàn trong phạm vi dự án để xây dựng công trình thương mại, nhà ở thương mại hoặc kinh doanh dịch vụ nhằm bù đắp chi phí.

Giá nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có sự chênh lệch rất lớn (ví dụ tại Hà Nội, giá nhà ở xã hội khoảng 20 triệu đồng/m², trong khi nhà ở thương mại phân khúc thấp nhất từ 50 triệu đồng/m² trở lên).

Theo đại biểu, nếu không khống chế tỷ lệ, doanh nghiệp có thể dồn diện tích ưu đãi lên đến 50 - 60%, gây thất thoát nguồn lực hỗ trợ của Nhà nước và làm lệch lạc mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Đại biểu Lương Quốc Đoàn đề nghị cần quy định khống chế cụ thể ngay trong Luật: Tỷ lệ diện tích đất và diện tích sàn chung cư dành cho mục đích thương mại không vượt quá 20% tổng diện tích dự án. Mức 20% này đã đảm bảo tính khả thi và mang lại lợi nhuận hợp lý cho nhà đầu tư.