Các đại biểu Quốc hội thảo luận tại hội trường Quốc hội về định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, sáng 22/8. Ảnh: Quang Vinh.

Phát biểu giải trình, làm rõ ý kiến các đại biểu Quốc hội thảo luận tại hội trường Quốc hội về định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, sáng 22/8, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh, cho biết cơ quan soạn thảo đã tiếp thu các ý kiến đóng góp tại phiên thảo luận tổ và tiếp tục hoàn thiện hồ sơ định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Theo Bộ trưởng, tại phiên thảo luận tổ ngày 19/8, các đại biểu đã đóng góp 75 ý kiến; tại phiên thảo luận hội trường sáng 22/8 có thêm 14 ý kiến. Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục tiếp thu, hoàn thiện hồ sơ, xin ý kiến Ủy ban Thường vụ Quốc hội trước khi báo cáo Chính phủ trình Quốc hội tại kỳ họp thứ hai vào tháng 10/2026.

Cắt giảm 62% thời gian xử lý thủ tục, không thể chỉ “trưng dự án lên” để nhận đặt cọc

Một trong những điểm được Bộ trưởng Trần Hồng Minh nhấn mạnh là cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Theo đó, dự thảo định hướng cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính, 9/31 điều kiện kinh doanh; đơn giản hóa 7/12 thủ tục và giữ nguyên một thủ tục. Tổng thời gian giải quyết thủ tục hành chính dự kiến giảm 118/190 ngày, tương đương 62,1%.

Bộ trưởng cho rằng việc cải cách thủ tục phải đi cùng phân cấp, phân quyền, tạo điều kiện để chính quyền địa phương và doanh nghiệp xử lý công việc nhanh hơn, nhưng vẫn bảo đảm kiểm soát pháp lý đối với dự án bất động sản.

Liên quan điều kiện huy động tiền trước khi mở bán, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết quy định về khoản đặt cọc tối đa 5% trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nhằm ngăn tình trạng dự án chưa đủ điều kiện nhưng đã thu tiền của khách hàng.

Ông nhấn mạnh, mức 5% không đồng nghĩa với việc chủ đầu tư chỉ cần đưa thông tin dự án ra thị trường - "trưng tờ giấy, dự án lên" là có thể nhận đặt cọc. Dự án phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý, hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai và đã triển khai thi công, trong đó phải đạt yêu cầu về phần móng phải thi công xong theo quy định.

Đối với khoản 5% liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết định hướng sửa đổi là đưa khoản tiền này vào tài khoản phong tỏa. Cách làm này nhằm bảo đảm trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc phối hợp hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua.

Việc cấp giấy chứng nhận chỉ được thực hiện sau khi công trình hoàn thành, được nghiệm thu và đáp ứng đầy đủ điều kiện đưa vào sử dụng.

Nhà ở thương mại không thể áp một “khung giá” cứng

Trước ý kiến đề nghị Nhà nước quy định khung giá đối với bất động sản, Bộ trưởng Trần Hồng Minh phân biệt rõ giữa nhà ở thương mại và nhà ở xã hội.

Dẫn Luật Nhà ở năm 2023, Bộ trưởng cho biết: “nhà ở thương mại là nhà ở đầu tư xây dựng để bán, cho thuê và thuê theo cơ chế thị trường”.

“Nhà ở thương mại là công trình xây dựng thì phải khẳng định là hàng hóa thông thường, vận hành theo quy luật cung cầu và cơ chế thị trường. Doanh nghiệp tự bỏ vốn, tự chịu rủi ro nên được quyền định giá”, Bộ trưởng nói.

Trong khi đó, nhà ở xã hội có sự hỗ trợ và được hưởng nhiều chính sách hỗ trợ của Nhà nước, từ đất đai, thuế đến tín dụng, nên có cơ chế kiểm soát giá riêng.

Một vấn đề khác được các đại biểu quan tâm là giá nhà tại các đô thị lớn tăng cao, Bộ trưởng Trần Hồng Minh thừa nhận “trong năm vừa qua, đặc biệt thời gian gần đây giá nhà ở một số đô thị lớn tăng quá cao”.

Qua khảo sát thực tế, Bộ trưởng cho biết, giá bất động sản đang chịu tác động bởi nhiều yếu tố, từ tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, xây dựng, hạ tầng kỹ thuật, vốn vay đến chi phí quản lý, bán hàng và thuế.

Trong khi đó, cơ cấu nguồn cung chưa đáp ứng nhu cầu. Thị trường thiếu nhà ở thương mại phân khúc trung bình và thấp, thiếu nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê nhưng lại dư nguồn cung cao cấp. Sự mất cân đối này, theo Bộ trưởng, góp phần tạo điều kiện cho đầu cơ, tích trữ và đẩy giá.

Siết đầu cơ, đưa giá nhà về nhu cầu thực, tăng nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê

Để khắc phục, Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu, hoàn thiện hồ sơ dự án sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai; trong đó có việc phát triển mạnh mẽ nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê; điều chỉnh cơ cấu nguồn cung, khắc phục tình trạng dư thừa.

Cùng với đó, các địa phương và doanh nghiệp sẽ được đôn đốc triển khai các chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê đã được giao. Nhà nước cũng sẽ nghiên cứu sử dụng các công cụ thuế, tín dụng và quy hoạch để điều tiết thị trường, kiểm soát đầu cơ, hạn chế tích trữ bất động sản và đưa nguồn lực về nhu cầu ở thực.

Bộ trưởng cũng cho biết Bộ Xây dựng cũng sẽ tiếp tục phối hợp rà soát, tháo gỡ các dự án và bất động sản tồn đọng; đồng thời hoàn thiện hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, qua đó tăng khả năng giám sát và xử lý các hành vi đầu cơ, thổi giá.